INVESTIMENTOS publicado na edição impressa de 07/02/2008
Publicado na REVISTA EXAME - Por Juliana Garçon

As melhores oportunidades estão no mercado de escritórios e salas comerciais. É possível conseguir retornos superiores aos da renda fixa


Os sinais mais visíveis da transformação por que passa o mercado brasileiro de imóveis são o recorde de lançamento de casas e apartamentos e a explosão do crédito. Para o investidor, porém, também vale prestar atenção em mudanças menos barulhentas que vêm ocorrendo no segmento de escritórios e salas comerciais. Esse setor se recuperou de uma crise vivida entre 2001 e 2004 e, hoje, comprar um imóvel comercial e alugá-lo para receber um rendimento mensal voltou a ser uma boa alternativa de aplicação. Em São Paulo, o valor do aluguel dessas unidades subiu 45%, em média, nos últimos três anos, de acordo com uma pesquisa recém-concluída pela consultoria americana Cushman & Wakefield Semco. No Rio de Janeiro, a alta foi ainda mais expressiva: chegou a 70% no mesmo período.

É verdade que, mesmo depois desse aumento de preços, o rendimento líquido obtido pelo investidor com a locação de um escritório não é algo que salte aos olhos -- costuma ficar em torno de 10,5% ao ano, cerca de 1% acima da rentabilidade de uma aplicação conservadora de renda fixa. "Ainda assim, é uma boa alternativa para quem busca diversificar a parcela de renda fixa do portfólio, já que rende acima da taxa de juro básica da economia", diz Fábio Rossi, diretor da Sotheby's International Realty, braço imobiliário da tradicional casa inglesa de leilões Sotheby's. É possível comprar um escritório ou uma sala comercial por 50 000 reais -- os espaços mais luxuosos, porém, passam de mais de 1 milhão de reais. Existem também opções mais acessíveis nos fundos imobiliários voltados para esse segmento, a partir de 10 000 reais.

Para os próximos meses, a expectativa para esse setor são positivas. Espera-se que o valor dos aluguéis comerciais aumente, porque a procura desses imóveis vem crescendo. A demanda é explicada pelo crescimento da economia, que tem levado mais empresas a contratar - e, por isso, a buscar espaços maiores para acomodar os novos funcionários. "Algumas companhias têm mudado de escritório, atrás de unidades mais novas e modernas", diz Dani Ajbeszyc, diretor de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties, braço da Cyrela voltado para o mercado comercial. "Esse dinamismo está aumentando a taxa de ocupação dos escritórios." Hoje, a média da capital paulista é uma taxa de mais de 90% para imóveis comerciais de alto padrão - aqueles que têm ar-condicionado central, sistema de segurança e outros mimos. Trata-se do índice mais alto desde 2000. No Rio de Janeiro, a taxa de ocupação é ainda maior: beira os 94%.

É evidente que o cenário não é próspero em todas as regionais das duas capitais. Em São Paulo, segundo especialistas consultados por EXAME, as melhores oportunidades de investimento estão na Vila Olímpia, no Itaim e nas avenidas Luiz Carlos Berrini, Brigadeiro Faria Lima e Paulista. Também há opções interessantes em bairros localizados longe dos grandes centros comerciais, como Mooca e Tatuapé, ambos na zona leste. No Rio, o destaque são os novos prédios comerciais que estão sendo construídos na Barra da Tijuca, na zona oeste. São edifícios mais modernos, que começam a atrair empresas que hoje ocupam os edifícios mais antigos do centro e da zona sul carioca.

Outro aspecto interessante desse mercado é a esperada valorização dos imóveis comerciais. Isso já vem ocorrendo desde 2005 - de lá pra cá, o preço de escritórios e salas comerciais nos principais bairros do Rio e São Paulo subiu impressionantes 75%. "A alta deve continuar, puxada principalmente pela demanda de investidores estrangeiros, que veêm o Brasil como um mercado barato", diz Lilian Feng, responsável por pesquisas na Jones Lang LaSalle. "Há quatro anos, tínhamos de ir atrás de compradores. Hoje, há mais compradores do que vendedores."